Государственная корпорация — Фонд содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства
8 800 700 89 89

Типовые вопросы граждан, возникающие в
связи с переселением из аварийного
жилищного фонда

Наниматели помещений в аварийном доме переселяются также на условиях социального найма, в равнозначные помещения.
Собственники помещений в аварийном доме имеют право на получение возмещения его стоимости (с учетом стоимости земельного участка) в денежной форме.
Если это предусмотрено региональной программой переселения граждан из аварийного жилья, собственникам могут быть предоставлены равноценные жилые помещения.
Выплата возмещения или предоставление жилого помещения взамен помещения в аварийном доме осуществляется на основании соглашения с собственником помещения в аварийном доме. Также по соглашению с гражданами им могут предоставляться жилые помещения, находящиеся в другом населенном пункте.
Если собственник не соглашается на предлагаемые ему условия по выплате выкупной стоимости и предоставления ему другого помещения, орган местного самоуправления может предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой выкупной стоимости.
Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования этим помещением, если в собственности у него нет иных жилых помещений, - на срок не более чем на шесть месяцев после предоставления ему возмещения.
Программа расселения аварийного жилья направлены на обеспечение безопасных условий проживания, при этом нормативы обеспечения граждан жилыми помещениями не учитываются.
Рекомендации по уровню благоустройства и качеству строящихся и приобретаемых жилых помещений по программам определяются в соответствии с приказами Минстроя России (подробнее см. вопрос Какие требования предъявляются к качеству и уровню благоустройства предоставляемых помещений).
Переселение нанимателей осуществляется в равнозначное жилье на условиях социального найма. Равнозначность помещения в аварийном доме и предоставляемого помещения устанавливается по общей и жилой площади, а также по числу комнат, при этом количество зарегистрированных граждан в жилом помещении не учитывается.
Возможность предоставления собственникам жилья в аварийном доме иных помещений устанавливается региональной программой с учетом мнения переселяемых граждан, а также возможности строительства или приобретения жилья в соответствующем населенном пункте.
В соответствии с судебной практикой собственникам жилых помещений также предлагаются равнозначные жилые помещения, по аналогии с нанимателями. При этом может возникнуть разница в стоимости изымаемого и предоставляемого жилья. Сумма такой разницы полностью или частично может быть предъявлена к уплате собственником в соответствии с договором мены с доплатой (если такие условия предусмотрены региональной программой).
Для переселения граждан из аварийного жилищного фонда рекомендуется использовать построенные и приобретаемые жилые помещения, расположенные на любых этажах дома, кроме подвального, цокольного, технического и мансардного, подключенные к соответствующим внутридомовым инженерным системам.
Требованиями к функциональному оснащению и отделке, предоставляемых помещений рекомендуется предусматривать применение современных сертифицированных строительных и отделочных материалов, изделий, технологического и инженерного оборудования. Строительство должно осуществляться с применением материалов и оборудования, обеспечивающих соответствие жилого помещения требованиям проектной документации.
Выполняемые работы и применяемые строительные материалы в процессе строительства дома, жилые помещения в котором приобретаются в соответствии с муниципальным контрактом в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, должны соответствовать требованиям технических регламентов, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Должны соблюдаться два ключевых принципа – равнозначность помещений и согласие собственника. Если они соблюдаются в случае предоставления комнат в коммунальной квартире или квартир-студий, то предоставление таких помещений возможно.
При переселении граждан из аварийного дома, предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Это означает, что жилое помещение может быть предоставлено в любом районе населенного пункта.
Если собственник помещений помещения в аварийном доме отказывается от предлагаемых ему вариантов расселения с предоставлением равнозначного жилья, муниципалитет вправе обратиться в суд с иском об изъятии помещения в аварийном доме с выплатой выкупной стоимости. После вынесения такого судебного решения не следует рассчитывать на возможность возврата к ранее предлагавшимся условиям переселения на условиях мены.
Претензии граждан по качеству предоставляемого жилья должны быть устранены на момент передачи им жилых помещений. Переселение граждан в помещения, имеющие недоделки и иные дефекты, не осуществляется. Данная позиция подкреплена судебной практикой.
Если дефекты выявлены в процессе эксплуатации дома, следует направить жалобу в муниципальные органы власти и в Фонд ЖКХ, который будет осуществлять контроль за устранением дефектов.
Выкупная цена за изымаемое жилое помещение складывается из стоимости жилого помещения с учетом состояния аварийного дома и стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество в аварийном доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Оценка выкупной цены изымаемого жилого помещения осуществляется независимым оценщиком.
Сумма оценки может быть оспорена в досудебном или судебном порядке. Для оспаривания суммы оценки в досудебном порядке необходимо провести повторную независимую оценку стоимости жилого помещения в аварийном доме (стоимость услуг по оценке оплачивается собственником). При обращении в суд такая оценка будет проведена оценщиком, назначенным судом (стоимость услуг оценщика и иные судебные издержки и пошлины решением суда, как правило, возлагаются на сторону, проигравшую спор).
При отказе собственника от получения определенной судом выкупной стоимости такая сумма может быть уплачена муниципалитетом в депозит нотариуса, что будет являться основанием для изъятия помещения в аварийном доме.